Assurance prêt hypothécaire : qui protège-t-elle vraiment ?

Qui l'assurance prêt hypothécaire protège-t-elle ?

L'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur, pas vous. Selon la SCHL, elle couvre le prêteur si l'emprunteur cesse de rembourser son prêt.

Beaucoup d'acheteurs croient que cette assurance les protège si un revenu disparaît. Ce n'est pas son rôle. La SCHL le dit sans détour : elle protège le prêteur, et non l'acheteur, si l'emprunteur cesse de payer l'hypothèque. L'ACFC précise de son côté qu'elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement.

Pourquoi l'acheteur la paie-t-il alors ? Parce qu'elle rend le prêteur plus à l'aise de financer un achat avec une mise de fonds plus petite. C'est un échange : vous accédez à la propriété avec moins de capital au départ, et le risque du prêteur est couvert.

Quels sont les assureurs, et quand l'assurance entre-t-elle en jeu ?

Trois assureurs sont nommés par l'ACFC : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Vous n'avez généralement pas à les contacter vous-même, car c'est le prêteur qui s'occupe de l'assurance de votre prêt. Votre rôle est de savoir qu'elle existe et de demander si elle s'applique à votre dossier.

Selon la SCHL, cette assurance doit être obtenue lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat de la maison. Toujours selon la SCHL, elle permet une mise de fonds plus petite, aussi basse que 5 %. Les règles exactes dépendent du produit, de l'assureur et des règles fédérales en vigueur : confirmez donc votre situation auprès d'un prêteur ou d'un courtier hypothécaire plutôt que de vous fier à un seuil entendu dans une conversation.

Une famille en agrandissement n'est pas dans la même position qu'un premier acheteur. Si vous revendez une propriété, une partie de la mise de fonds peut venir de cette vente. Pour structurer les deux transactions, consultez notre article sur la double transaction vendre pour acheter plus grand.

En quoi diffère-t-elle d'une assurance vie, invalidité ou maladies graves ?

C'est la confusion la plus fréquente, et elle coûte cher en fausses certitudes. L'assurance prêt hypothécaire se distingue des protections facultatives d'assurance vie, invalidité ou maladies graves destinées à l'emprunteur. Ce sont deux produits aux objectifs opposés.

• Assurance prêt hypothécaire : elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement.
• Protections facultatives (vie, invalidité, maladies graves) : elles sont destinées à l'emprunteur.

Concrètement, si votre famille compte sur un seul revenu principal et que ce revenu s'interrompt, l'assurance prêt hypothécaire ne paiera pas vos versements à votre place. C'est un sujet à aborder avec un conseiller en assurance ou votre prêteur, qui pourra vous expliquer les protections facultatives offertes. Je ne recommande pas de produit précis, car cela relève de ces professionnels.

Comment la prime s'ajoute-t-elle au coût total de la maison ?

Une maison plus grande ne se résume pas au prix affiché. Le coût total d'habitation peut inclure, en plus du capital et des intérêts, les taxes foncières, l'assurance habitation et l'assurance prêt ou hypothécaire. Mettre tous ces éléments dans un même tableau évite les mauvaises surprises.

Selon la SCHL, la prime d'application est un frais unique qui peut être ajouté au montant du prêt assuré. Cela veut dire que vous ne la payez pas forcément comptant à la signature, mais qu'elle peut alourdir la somme empruntée. Par exemple, si votre budget d'habitation est de 3 000 $ par mois, une prime ajoutée à un prêt de 400 000 $ fait grossir le solde sur lequel vous payez des intérêts, ce qui peut modifier le versement. Demandez à votre prêteur la prime exacte pour votre cas, car je ne vous donnerai aucun montant sans source actuelle.

Pour planifier votre épargne en amont, notre article sur la mise de fonds et l'épargne des familles de Victoriaville vous donne des repères pratiques.

Que se passe-t-il si vous revendez votre maison actuelle ?

Beaucoup de familles de Victoriaville vendent leur propriété pour en acheter une plus spacieuse. Si votre prêt actuel est assuré par la SCHL, une fonction mérite d'être connue : selon la SCHL, un crédit de prime est offert si un prêt assuré par la SCHL est transféré à une nouvelle propriété dans les 2 ans suivant la date de clôture initiale.

Cette transférabilité ne s'applique pas automatiquement à tous les prêts ni à toutes les situations. Elle dépend de votre prêteur, de votre produit et de la date de clôture de votre prêt actuel. Avant de mettre votre maison en vente, demandez donc à votre prêteur si votre prêt est assuré, par quel assureur, et si le transfert est possible dans votre cas. Cette vérification peut influencer le calendrier de votre projet.

Quelles questions poser à votre prêteur ou courtier hypothécaire ?

Certaines règles fédérales s'appliquent selon le prêteur, le produit et le type de prêt : il n'existe donc pas une règle unique pour toutes les transactions québécoises. Un acheteur peut clarifier son financement et les documents que le prêteur demandera avant de magasiner. Voici des questions simples à poser :

1. Mon prêt sera-t-il assuré, et par quel assureur ?
2. La prime est-elle payée comptant ou ajoutée au prêt ?
3. Mon prêt actuel, s'il est assuré, peut-il être transféré vers une nouvelle propriété ?
4. Quelles protections facultatives pour l'emprunteur me proposez-vous, et quel est leur coût ?
5. Quels documents devez-vous recevoir avant de confirmer le financement ?

Je me spécialise dans l'accompagnement des familles en agrandissement qui cherchent une maison plus grande à Victoriaville, et je vous invite à valider tout ce qui touche au financement auprès d'un professionnel hypothécaire. Pour comprendre le contexte des taux, lisez aussi notre article sur les prêts hypothécaires et les taux d'intérêt. Vous pouvez enfin consulter l'explication de la SCHL sur l'assurance prêt hypothécaire.

Avant de visiter : clarifier votre assurance et votre prêt

Avant de planifier vos visites, notez vos questions sur l'assurance de votre prêt et rencontrez votre prêteur ou un courtier hypothécaire pour y répondre. Mettez ensuite à jour votre budget de coût total d'habitation avec les montants confirmés. Vous magasinerez ainsi une maison plus grande avec des repères solides.

Je suis Kevin Landry, courtier immobilier à Victoriaville. Écrivez-moi avant de rencontrer votre prêteur : nous dresserons ensemble la liste de vos questions et nous situerons votre projet de maison plus grande dans un calendrier réaliste.